Спір із syndic
Зміна синдика кондомініуму після закінчення мандату
Оновлено 20 липня 2026 р.
Договір із синдиком укладається за загальним правилом на 3 роки і закінчується у свій термін. Співвласники можуть вирішити не поновлювати його і обрати іншого синдика — заявляти якісь особливі причини для цього не потрібно. Щоб керування будинком не перервалося, закон вимагає пройти кілька етапів у визначеному порядку і в певні строки.
Це про вас, якщо
- Ви співвласник у кондомініумі (copropriété), і договір із чинним синдиком добігає кінця.
- Ви входите до conseil syndical і готуєте порівняння пропозицій від кількох синдиків.
- Співвласники хочуть не поновлювати договір із чинним синдиком і призначити іншого.
- До закінчення мандату чинного синдика лишається близько 3 місяців або менше.
- Чинний синдик не скликає загальні збори, хоча строк його договору спливає.
- Ідеться саме про закінчення мандату, а не про дострокове розірвання договору (résiliation anticipée) — це окремий випадок.
Що відбувається наприкінці мандату
Договір синдика укладається за загальним правилом на 3 роки. Він закінчується у свій термін — окрім випадку дострокового розірвання мандату (résiliation anticipée).
Синдикат співвласників (syndicat des copropriétaires) може вирішити поновити договір із чинним синдиком на той самий строк або не поновлювати його. Жодної особливої причини для такого рішення заявляти не потрібно.
Щоб змінити синдика наприкінці мандату, потрібно дотримати кілька етапів у визначеному порядку. Саме це, за джерелом, дає змогу уникнути перерви в керуванні кондомініумом.
Порядок дій: чотири кроки
- Conseil syndical збирає і порівнює пропозиції від кількох синдиків — це mise en concurrence.
- Загальні збори співвласників скликаються до дати закінчення чинного мандату.
- На зборах співвласники голосують за кожну кандидатуру синдика і встановлюють дати.
- Договір нового синдика набирає чинності у визначену зборами дату — не раніше ніж через 1 jour franc після зборів.
Крок 1: порівняння пропозицій (mise en concurrence)
Спочатку conseil syndical має провести mise en concurrence — порівняння кількох проєктів договору синдика. На практиці це означає звернутися до кількох синдиків і отримати від кожного два документи.
- Проєкт договору (projet de contrat). Він має відповідати типовому договору (contrat-type), зміст якого встановлений регламентом.
- Довідку про ціну та перелік запропонованих послуг (fiche d'information sur le prix et les prestations proposées).
Ці документи потрібні для того, щоб співвласники могли порівняти пропозиції між собою.
Крок 2: скликання загальних зборів
Загальні збори мають бути скликані до дати закінчення чинного мандату. Джерело уточнює: збори мають відбутися протягом 3 місяців, що передують закінченню договору.
Збори потрібно і скликати, і провести, поки чинний синдик ще виконує свої функції. За джерелом, саме це дає змогу уникнути оскаржень і ризику визнання рішень недійсними.
Порядок денний (ordre du jour) зборів має містити два питання: призначення нового синдика і встановлення дострокової дати закінчення чинного договору.
Проєкти договорів синдиків надсилаються співвласникам одночасно з порядком денним — вони додаються до запрошення на збори (convocation).
Якщо чинний синдик не виконує обов'язку скликати загальні збори, будь-який співвласник може звернутися до голови tribunal judiciaire за місцем розташування будинку з проханням призначити тимчасового адміністратора (administrateur provisoire), який скличе збори. Таке звернення подається у формі requête, і супровід адвоката при цьому обов'язковий.
Крок 3: голосування на зборах
Загальні збори співвласників голосують за кожну кандидатуру синдика окремо — абсолютною більшістю за статтею 25 (majorité absolue de l'article 25).
Ті самі збори встановлюють дату закінчення чинного договору старого синдика і дату набрання чинності новим договором. За джерелом, ці дати настають не раніше ніж через 1 jour franc після проведення зборів.
Якщо жоден кандидат не набрав абсолютної більшості за статтею 25, але один із них отримав щонайменше 1/3 голосів усіх співвласників, співвласники можуть провести друге голосування на тих самих зборах — простою більшістю за статтею 24.
У випадку непоновлення договору синдик, що складає повноваження, не має права на жодну компенсацію.
Крок 4: вступ нового синдика на посаду
Договір нового синдика набирає чинності в дату, яку визначив синдикат співвласників, — не раніше ніж через 1 jour franc після проведення загальних зборів.
Це правило, за джерелом, забезпечує безперервність керування кондомініумом і перехід без накладання мандатів старого та новопризначеного синдиків.
Старий синдик зобов'язаний передати новому певні документи у встановлені строки. Конкретні строки в джерелі не наведені.
Французькі терміни, які вам зустрінуться
- syndic de copropriété
- синдик — керуюча компанія або особа, яка веде справи кондомініуму
- syndicat des copropriétaires
- синдикат співвласників — усі співвласники разом як орган, що ухвалює рішенняНе плутати із синдиком: синдикат наймає синдика і вирішує, поновлювати договір із ним чи ні.
- conseil syndical
- рада співвласників — виборний орган, який саме і збирає пропозиції від синдиків
- mise en concurrence
- порівняння пропозицій кількох синдиків перед голосуванням
- contrat-type
- типовий договір синдика, зміст якого встановлений регламентомПроєкт договору від будь-якого синдика має відповідати цьому типовому договору.
- assemblée générale
- загальні збори співвласників — тільки вони можуть призначити нового синдика
- ordre du jour
- порядок денний зборів; сюди мають потрапити призначення нового синдика і дата закінчення чинного договору
- majorité absolue de l'article 25
- абсолютна більшість за статтею 25 — більшість, потрібна для обрання синдикаЯкщо її не набрано, але кандидат має щонайменше 1/3 голосів усіх співвласників, можливе друге голосування простою більшістю за статтею 24.
- jour franc
- повний календарний день; дати закінчення старого і початку нового договору настають не раніше ніж через 1 jour franc після зборів
- administrateur provisoire
- тимчасовий адміністратор, якого суд може призначити для скликання зборів, якщо синдик цього не робить
Це переказ офіційної сторінки service-public.gouv.fr простою мовою, а не юридична консультація. Правила змінюються — перед подачею звіряйтеся з першоджерелом.