Спір із syndic

Оскарження рішення загальних зборів співвласників (assemblée générale)

Оновлено 20 липня 2026 р.

Рішення, ухвалене на загальних зборах співвласників будинку, можна оскаржити в суді, якщо воно було ухвалене з порушенням правил. Але оскаржити його вправі не кожен співвласник і не в будь-який момент: закон обмежує і коло осіб, і строк.

Це про вас, якщо

Ви були власником лота в цій копроприєте на момент проведення зборів — або мали інше речове право на нього, наприклад узуфрукт.
Ви голосували «проти» резолюції, яку ухвалили, або «за» резолюцію, яку відхилили (статус opposant).
Або вас не було на зборах під час голосування за цю резолюцію і вас ніхто не представляв (статус défaillant).
Ви оскаржуєте саме те питання, яке виносилося на обговорення і голосування зборів.
Минуло не більше 2 місяців від дня, коли syndic повідомив вам протокол зборів (procès-verbal).
Або syndic взагалі ніколи не надсилав вам протокол — тоді строк оскарження становить 5 років.

Хто має право оскаржувати

Оскаржити рішення загальних зборів може співвласник, який на момент проведення зборів мав речове право на лот — був власником, узуфруктуарієм тощо. Самого лише факту незгоди з рішенням недостатньо: важливо, як саме ви поводилися під час голосування.

Opposant — ви голосували «проти» резолюції, яку в підсумку ухвалили, або «за» резолюцію, яку відхилили.
Défaillant — вас не було на зборах під час голосування і ніхто вас там не представляв.

Статус opposant оцінюється окремо по кожній резолюції. Тобто щодо однієї резолюції ви можете бути opposant, а щодо іншої — ні, і тоді оскаржувати можна лише першу.

Окремий випадок: якщо ви були défaillant або opposant щодо всіх резолюцій зборів, ви можете вимагати скасування зборів цілком, а не окремого рішення.

Строк: 2 місяці або 5 років

Позов до суду потрібно подати протягом 2 місяців від дня, коли syndic повідомив вам протокол загальних зборів (procès-verbal). Якщо syndic ніколи не надсилав протокол, строк оскарження — 5 років.

Якщо оскарження не подане у строк, рішення стає остаточним і діє для всіх — навіть якщо воно було ухвалене з порушенням або незаконне.

Тому дату отримання протоколу від syndic варто зафіксувати: саме від неї відлічуються 2 місяці.

Куди і як звертатися

Оскарження подається до суду — tribunal judiciaire за місцем розташування будинку. Іншого порядку джерело не передбачає.

Супровід адвоката тут обов'язковий. Саме адвокат оформлює вручення позовної заяви (assignation) проти syndicat des copropriétaires — об'єднання співвласників, яке представляє syndic.

Перевірте, чи ви opposant або défaillant щодо тієї резолюції, яку хочете оскаржити.
Установіть дату повідомлення протоколу зборів від syndic — від неї рахується строк.
Зверніться до адвоката: без нього подати таку справу не вийде.
Адвокат оформлює assignation проти syndicat des copropriétaires, представленого syndic, і подає справу до tribunal judiciaire за місцем розташування будинку.

За що можна оскаржувати

Підстави для оскарження бувають дуже різні. У джерелі наведені такі приклади.

Порушення при скликанні зборів: строк, зміст повідомлення, скликання особою, яка не мала на це повноважень.
Порушення у складі зборів: голосували особи без відповідного статусу, не було призначено голову засідання.
Порушення правил більшості, які застосовуються до конкретної резолюції.
Голосування з питання, не внесеного до порядку денного (ordre du jour) зборів.

Достатньо показати, що не були дотримані передбачені законом правила — щодо організації зборів, їх проведення або самого рішення.

Окремо в джерелі зазначено: щоб оскаржити рішення, ухвалене з порушенням закону, не потрібно доводити, що вам заподіяно якусь конкретну шкоду.

Що дає скасування рішення

За загальним правилом, якщо суд скасовує рішення зборів або збори повністю, вони вважаються такими, що ніколи не існували. Це діє для всіх співвласників, включно з тими, хто до суду не звертався.

Проте скасування не звільняє співвласників від обов'язку сплачувати внески на утримання будинку (charges).

Так само, якщо скасовано призначення syndic, угоди, укладені ним із добросовісними третіми особами, залишаються чинними.

Французькі терміни, які вам зустрінуться

assemblée générale des copropriétaires: загальні збори співвласників будинку — орган, який ухвалює рішення щодо спільного майна
copropriétaire opposant: співвласник, який голосував «проти» ухваленої резолюції або «за» відхиленуСтатус оцінюється окремо по кожній резолюції, а не по зборах загалом.
copropriétaire défaillant: співвласник, який був відсутній на голосуванні і не був представлений
procès-verbal d'assemblée générale: протокол загальних зборівВід дати його повідомлення від syndic відлічується строк оскарження у 2 місяці.
syndic: керуючий копроприєте: розсилає протокол і представляє об'єднання співвласників
syndicat des copropriétaires: об'єднання співвласників будинку — саме проти нього подається позов
tribunal judiciaire: суд загальної юрисдикції за місцем розташування будинку
assignation: позовна заява з врученням відповідачу; її оформлює адвокат
ordre du jour: порядок денний зборівГолосування з питання, якого немає в порядку денному, названо в джерелі однією з підстав оскарження.
usufruitier: узуфруктуарій — особа з правом користування чужим майном; також має речове право на лот
charges: внески співвласника на утримання будинкуСкасування рішення зборів не скасовує обов'язку їх сплачувати.

Першоджерело: service-public.gouv.fr

Це переказ офіційної сторінки service-public.gouv.fr простою мовою, а не юридична консультація. Правила змінюються — перед подачею звіряйтеся з першоджерелом.